【MyGoNews衷柏宣/臺北報導(dǎo)】當商品國際化時，價格就出「國際盤」，SONY電視，全球價格差距不會太大，因為是用國際眼光看這個產(chǎn)品，房地產(chǎn)也將逐漸有「國際價值」產(chǎn)生。

全球一級大城市，包括紐約、東京、倫敦、巴黎、上海、首爾等等，這些城市的人口動輒上千萬，並且靠著城市擴大的推動，讓城市規(guī)模維持在成長趨勢線上；近年來，更迎合節(jié)能減碳的趨勢，把城市擴大直接架構(gòu)在未來「超級城市」(Super city)的6大主軸之上。

於是「未來城市」(futures city)與「先進治理」(Advanced Governance)概念逐漸興起，舉凡平民住宅改建、節(jié)約能源建設(shè)、為城市創(chuàng)造空間、爭取居住權(quán)等，都是主要被關(guān)注的焦點。

另外，在全球化與區(qū)域整合的發(fā)展趨勢之下，城市群聚(urban cluster)效應(yīng)將促使地方治理逐漸取代國家機構(gòu)成為全球治理的主體之一，例如大上海城市群(包括上海、南京、蘇州、杭州、溫州、寧波等)、舊金山區(qū)城市群、東京灣城市群。未來此類城市群將主導(dǎo)區(qū)域發(fā)展，並成為國際人力資源移動最頻繁的地區(qū)；城市競爭將是一場資源掠奪戰(zhàn)。

以中國的上海來看，城市擴大發(fā)展之後，由市中心向外發(fā)到「一環(huán)」、「二環(huán)」、「三環(huán)」……，房地產(chǎn)價值由市中心開始向外延伸。上海已經(jīng)成為中國最大城市，人口超過2000萬，不僅有世界最大貨運港，還是全球第4高的城市，擁有21幢700呎以上的摩天大樓，上海市統(tǒng)計局發(fā)佈統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海經(jīng)濟連續(xù)18年保持2位數(shù)成長，而城市擴大的動能，則是依賴著軌道、公路運輸連接。

同樣位於亞洲的日本東京，經(jīng)過多次城市擴大之後，成為是世界大城市之一，1/4的日本人，擠在這塊不足日本總面積4％的土地上。數(shù)百萬人口心甘情願地忍受著如此不堪的擁擠，是因為東京創(chuàng)造著日本很大部分財富，為了從中獲益，人們不得不毗鄰而居。隨著城市擴大之後，搭京王線或小田急線，到東京都只要50分鐘，到新宿約30分鐘車程；這樣的通勤時間，縮短城市間距離，讓城市擴大後的房地產(chǎn)隨著軌道而增值，日本的「多摩市」發(fā)展就是一個成功例子。

在美國紐約市中心的曼哈頓島，它是商業(yè)、金融和文化中心，設(shè)有美國和世界知名的大公司、聯(lián)合國總部以及各國領(lǐng)事館、紐約市政府等，這裡房價是美國的指標，於是許多上班族把住家安置在曼哈頓之外，利用軌道運輸，拉大了城市擴大的趨勢。紐約地鐵是全世界最大、最繁忙的公共空間，紐約中央火車站(Grand Central Station)擁有44個月臺，67條鐵軌，它更是4條鐵路(大都會北方鐵路、紐約地鐵7號線、萊辛頓4、5、6號線及S線)交會樞紐，同樣是軌道交通牽引著城市擴大的成長。

這些全球城市的擴大發(fā)展都有一個相同例子，就是循著公共運輸系統(tǒng)創(chuàng)造房地產(chǎn)財富，所以，「房地產(chǎn)價值跟著軌道走，已經(jīng)成為全球趨勢」。這樣的發(fā)展趨勢，現(xiàn)在也正在臺北地區(qū)上演。

2010年11月27日，臺灣地圖重新繪製了，因為「五都選舉」之後，行政區(qū)域劃分重新定位，北、中、南都會區(qū)都因為縣市面積、人口合併而出現(xiàn)城市擴大，在這樣趨勢下，未來將讓臺灣城市發(fā)展更容易被拿到國際上與其他「全球城市」(Global cities)進行評比。

過去，臺灣城市中的臺北市在國際性全球城市評比中，被持續(xù)列入考量；臺北市在2009、2010年間，一共被6個國際機構(gòu)納入國際城市的各種評比(見附表)，2010年最新「全球城市競爭力報告」，臺北市還奪下第38名的近6年最佳成績。臺北市長郝龍斌強調(diào)，臺北市必須進入國際城市的競爭，將以City of life為目標，讓所有民眾住在臺北，不僅感覺安全、方便、幸福，還要能滿足民眾的各種需求。

郝龍斌說：「中國社科院在全球城市調(diào)查，臺北市由2009年的112名躍升至2010年的38名，倫敦全球金融城市的調(diào)查，由2010年3月仍為21名，現(xiàn)在提升至19名，進入全球前20大金融城市，臺北市，超越了阿姆斯特丹、超越了首爾。

2011年起，「新北市」與臺北市取得同等直轄市的地位，無論是行政區(qū)面積、人口都超越臺北市，未來，全球城市評比，在臺灣部分，恐怕還要加上新北市，這樣的新趨勢，將讓新北市躋身為國際都會城市。

而在臺灣都市計畫、國土開發(fā)中，最熱門的議題，是臺北市、新北市、基隆市、桃園縣計畫於2014年，也就是下次直轄市首長選舉前，合併為「臺北都」！並且已經(jīng)為此於2005年成立了「北臺區(qū)域發(fā)展委員會」，雖然合併「臺北都」目前計畫尚未定案，但是，從全球城市不斷擴大的現(xiàn)象來看，可以預(yù)見北北基桃合併成為「臺北都」的必然趨勢。

城市擴大的全球化趨勢，不只是在臺灣北部城市被討論，2010年10月，中部的縣市首長召開「中臺區(qū)域合作發(fā)展平臺籌備大會」，預(yù)計在2010年底前正成立「中臺區(qū)域發(fā)推動委員會」。南臺灣的城市也已經(jīng)有「高高屏首長暨主管會報機制」，全臺灣北、中、南都會區(qū)都在循著城市擴大的模式，建構(gòu)未來的一級城市。


臺北市精華地段的開發(fā)邁向完全飽和之際，向外整合衛(wèi)星城市的土地和資源，就成為未來「大臺北」發(fā)展的重要課題。而在國土資源規(guī)劃中，2014年的「臺北都」，以2010年第3季數(shù)字來看，合併後人口將倍增為675萬，面積更將由271平方公里，擴增為與日本東京都相當?shù)?265平方公里，而城市產(chǎn)值GDP也將暴增為2600億美金，不但超越上海與北京，更僅次於東京、大阪、香港與首爾，「臺北都」將成為東亞第5大城市，將吸納更多優(yōu)秀人才，邁向千萬人口的「超級城市」之列。

面對國際化的激烈競爭，「臺北都」的世界級城市架構(gòu)勢在必行，未來「臺北都」成型，直接受惠最大的莫過於房地產(chǎn)市場，目前如何選擇具有增值又適合居住的房子，成了未來10年財富重分配的關(guān)鍵。而在「房地產(chǎn)價值跟著軌道走，成為全球化的趨勢」的經(jīng)驗下，在未來「臺北都」所謂的「軌道財富」，自然就鎖定(1)捷運與(2)臺鐵兩大主軸。
其實，房地產(chǎn)的投資除了地段(Location)價值之外，現(xiàn)在的買房族已經(jīng)被教育得很精明，那就是「地段之外、還需要跟著公共建設(shè)走」，而公共建設(shè)的首要就是「交通建設(shè)」，臺北縣交通局長林重昌表示：「未來，新北市公共運輸?shù)陌l(fā)展遠景有4項階段，分別是骨幹、次骨幹、集散支網(wǎng)、其他服務(wù)?！褂绊懽畲蟮漠斒墙煌ü菐种械慕葸\、臺鐵、高鐵，而「軌道財富」中，首選捷運。

臺北市目前的捷運系統(tǒng)共計有96.17公里，計93個車站，臺北捷運第二期路網(wǎng)，10條施工中或規(guī)劃中的捷運線，就有7條深入新北市，臺北市會新增30個車站、路網(wǎng)拓展30公里，而新北市則是增加47個車站，路網(wǎng)拓展57公里。在新北市8年後的2018年，預(yù)計完成的捷運系統(tǒng)鐵路長度也將達94.6公里，計73個車站。屆時的捷運長度與臺北市相當，從進度來看，新北市的捷運發(fā)展似乎落後臺北市8年，但是，換個角度來看，何嘗不是「新北市還有8年時間，可以因為捷運而帶動房地產(chǎn)增值空間！」所以，當城市擴大發(fā)展的趨勢下，搭上「軌道財富」是未來理財?shù)囊豁椫匾侄巍?

翻開新北市未來捷運發(fā)展圖，其實，可以很容易看到新北市捷運房地產(chǎn)藏寶圖，目前已經(jīng)有4條捷運在營運中，這些沿線的房地產(chǎn)已經(jīng)漲過一波了，現(xiàn)階段再介入的獲利機會與空間，相對較低。但是，興建中的捷運線則有6線，共計53站、69.6公里，分別是(1)2010年12月通車的蘆洲線，(2)預(yù)計2013年2月通車的新莊線，以及(3)同年9月通車的頂浦線，(4)2014年10月還有機場線準備通車，(5)2015年12中和線、(6)2018年12月萬大中和樹林線，也都在預(yù)計通車的時程內(nèi)。

這6條即將通車的捷運線，正是房地產(chǎn)投資置產(chǎn)的最佳選擇，看看2013年2月份才準備通車的捷運新莊線，在新莊副都心土地炒作創(chuàng)新高的帶動下，房地產(chǎn)價格已經(jīng)上看「5字頭」，房地產(chǎn)業(yè)者說：「就算2011年出現(xiàn)『6字頭』房價，也不會讓人驚訝！」一條3年後才會通車捷運線，已經(jīng)對新莊副都心造成這樣的房價影響，那麼，2010年12月通車的捷運蘆洲線，現(xiàn)在的房價還在「4字頭」，相較於新莊房價的上揚，蘆洲房地產(chǎn)市場表現(xiàn)就顯得「含蓄」多了。


所以，如果要跟著軌道交通發(fā)財，要跟著捷運路線帶動增值機會，你會選擇3年後通車、現(xiàn)在房價已經(jīng)「坐5望6」的新莊？還是仔細瞧瞧2010年底就有捷運通車、而現(xiàn)在房價初探「4字頭」的蘆洲呢？蘆洲除了捷運通車之外，區(qū)域內(nèi)還有水湳重劃區(qū)、南港子重劃區(qū)的新生城市規(guī)劃，淡水河沿岸的親水公園更讓蘆洲擁有「水岸城市」的定位。這種交通建設(shè)帶動城市擴大發(fā)展的架構(gòu)，就是提升城市地位國際化的必經(jīng)之路。

看準了這樣的趨勢，國際資金的熱錢繼續(xù)的停駐在臺灣市場，找尋「國際盤房地產(chǎn)」投資標的，儘管中央銀行祭出「打房」手段，但新北市新莊土地飆高價，頂級豪宅房價繼續(xù)飆漲，再加上臺北市店面飆破天價，新建案開價也還在高點。央行的打房「就如同在燒滾鍋內(nèi)澆一杯冷水，只有局部冷卻效果，終究還是會沸騰的。」一位建商這麼表示。

全臺房市已經(jīng)走向國際盤，仍有大筆資金觀望臺灣，這樣的趨勢下，房價要下跌的機會其實並不大。熱錢正在亞洲大中華區(qū)流竄，第一太平戴維斯中國區(qū)執(zhí)行董事劉德?lián)P分析，2003年至2008年間，人民幣升值20％導(dǎo)致上海、北京、深圳等一線城市房價漲逾2倍，投機性買屋氾濫，導(dǎo)致中國政府各實施2次為期半年調(diào)控政策，但「直到強力實施第3次調(diào)控，才控制投機客?！?br />
這樣的現(xiàn)象，在2009~2010年人民幣繼續(xù)升值的情況下，再度上演。而新臺幣受到國際匯率影響，也已經(jīng)面臨升值壓力，新臺幣的「彭淮南防線」、「馬英九防線」都面臨失守，匯率升值、房價上揚的歷史必然途徑，也將在臺灣上演。
 
「香港、臺灣買屋擁有土地所有權(quán)，對中國人相當具吸引力」劉德?lián)P不諱言，中國資金在香港回歸後大舉進軍香港房市，是香港房價居高不下主因，中國目前正緊密評估臺灣房地產(chǎn)。當國際熱錢把臺灣不動產(chǎn)當成國際商品看待的時候，臺灣房價就被拿到國際上去比較，以國際房市價格看臺灣房價，就出現(xiàn)很多的想像空間。

看看帶有中資色彩的中國最大國際名錶零售及代理商亨得利，2010年10月11日以總價9億500元標下臺北市忠孝東路4段231之1號的1樓店面，土地18.95坪、建物161.68坪，使用分區(qū)為第四種商業(yè)區(qū)，換算單坪556.66萬元，就是把臺灣房地產(chǎn)用國際價格看待，國際熱錢虎視眈眈的鎖定臺灣不動產(chǎn)，房價在熱錢簇擁下，當然有繼續(xù)上揚空間。